The Mahattan GolryTại sao nên đầu tư vào Bất Động Sản ở Úc?
Đa phần các nhà đầu tư luôn tìm mọi cách để gia tăng thu nhập chủ động, đầu tư vào bất động sản có thể là cách đầu tư phổ biến và sinh lời gần như nhiều nhất hiện nay, tuy nhiên thực sự đây không phải là một điều dễ dàng.
Thời gian, công sức để tìm hiểu tích lũy kiến thức thị trường là một điều tiên quyết của trong lĩnh vực này, chứ không chỉ đơn thuần là mua đi bán lại và hưởng lợi từ giá chênh lệch.
Quá trình này có thể diễn ra theo chu trình như sau:
- Nghiên cứu và tìm kiếm các khu vực đầu tư bất động sản phù hợp.
- Tính toán, tối ưu chi phí để có mức giá ưu đãi tốt nhất.
- Chưa dừng lại ở đó, khi mua bán bất động sản ở Úc, cần phải thương lượng khoản vay và tìm kiếm luật sư để hỗ trợ, công đoạn này có thể mất từ 1-2 tháng.
- Sau thời gian mua nhà, bạn phải bỏ thời gian để tự quản lý hoặc tìm một quản lý bất động sản đáng tin cậy.
Nghe thật sự phức tạp với những người mới bắt đầu tại thị trường này. Đó là lý do tại sao nhiều người đã bỏ qua bất động sản và chỉ đơn giản bỏ tiền vào những sản phẩm khác như cổ phiếu hoặc quỹ quản lý.
Nhưng nếu kiên trì đến cùng thì việc đầu tư trong lĩnh vực này quả thật sẽ đem lại những trái ngọt xứng đáng. Một số ví dụ là rất nhiều người đã độc lập tài chính, tích lũy tài sản riêng và thay đổi cả cuộc sống của chính mình.
Và quan trọng hơn thế, nhiều nhà đầu tư đã tìm ra công thức để xây dựng danh mục đầu tư bất động sản điều này mang lại nhiều giá trị như:
- Tăng trưởng vốn lớn, cho phép tăng giá trị tài sản ròng.
- Thu nhập đảm bảo lũy tiến theo thời gian (giúp bạn trả tiền thế chấp).
Vì vậy, bất động sản phải được xem là chìa khóa trong việc tích lũy sản.
Dưới đây là những lý do cho bạn những góc nhìn mới khi đầu tư bất động sản tại Úc:
1. Sự thành công của các triệu phú
Nếu so sánh vào kết quả mà những người khác đã đạt được, thì bạn sẽ thấy rằng bất động sản là một kênh sinh lời vô cùng hiệu quả.
Theo danh sách AFR Rich 200 được công bố hàng năm, bất động sản luôn là nguồn tài sản chính của các triệu phú Úc. Và điều này cũng tương tự trên thế giới.
Những nhà đầu tư mới cũng thường ưu tiên khi đầu tư kênh này. Không có gì sai khi xem xét những phương pháp của người đã thành công, đặc biệt là những triệu phú và áp dụng những nguyên tắc đó phù hợp với mình.
Phần lớn những người cực kỳ giàu có tại Úc đã sử dụng bất động sản là một món lợi khổng lồ, thì ắt hẳn phải có lý do cho việc này.
2. Dễ dàng thực hiện
Đầu tư bất động sản không chỉ dành cho những người giàu có.
Thực sự không cần số tiền lớn để tham gia vào lĩnh vực bất động sản.
Bởi vì ngân hàng tại Úc sẽ cho vay lên đến 95% và đôi khi thậm chí là 100% dựa trên tài sản nhà ở, điều này có nghĩa là hầu hết người Úc có công việc ổn định và một số vốn có thể mua được bất động sản đầu tư.
Việc sử dụng bất động sản thông minh có thể giúp người Úc bình thường dễ dàng trở thành triệu phú bất động sản trong khoảng 10 năm tới, điều này đã được chứng minh.
Nếu bạn thực sự có ý định trở thành một trong những người giàu có trong tương lai nên xem xét một cách nghiêm túc về kênh này.
3. Dễ dàng thực hiện
Một trong những lý do khiến đây là một thị trường đầu tư an toàn và có khả năng sinh lời cao nhất ở Úc.
Có lẽ giai đoạn khủng hoảng kinh tế, chu kỳ của bất động sản là những thứ mà chúng ta thường nghe nói đến. Tuy nhiên, xu hướng cơ bản của giá trị bất động sản tại các khu thành thị lớn vẫn tăng trưởng ổn định.
Đây là khoản đầu tư an toàn.
Các ngân hàng luôn công nhận bất động sản, đặc biệt là phân khúc bất động sản nhà ở, là tài sản đảm bảo an toàn tuyệt đối.
Điều này đã được minh chứng bởi, ngân hàng sẽ cho phép bạn vay tới 80% giá trị tài sản. Trên thực tế, toàn bộ hệ thống Ngân hàng Úc được xây dựng dựa trên sự tăng trưởng liên tục của bất động sản nhà ở.
Một yếu tố khác góp phần vào sự an toàn của thị trường bất động sản nhà ở là quy mô của nó.
Corelogic đã ước tính rằng có 10,6 triệu bất động sản nhà ở tại Úc với tổng giá trị khoảng 8,4 nghìn tỷ đô la Úc.
Và tổng dư nợ thế chấp đối với những bất động sản này là 1,9 nghìn tỷ đô la Úc – nói cách khác, tổng tỷ lệ khoản vay trên giá trị của tất cả các bất động sản ở Úc được liệt kê là 27%.
Nhưng điểm thực sự đặc biệt của thị trường bất động sản nhà ở là chủ sở hữu, tức là những người sở hữu hoặc trả tiền mua nhà riêng cho họ, sở hữu khoảng 70% số bất động sản này.
Các nhà đầu tư sở hữu 30% còn lại.
Bất động sản nhà ở là thị trường đầu tư duy nhất không bị chi phối bởi các nhà đầu tư, và điều này mang lại cho các nhà đầu tư một mạng lưới an toàn tích hợp hiệu quả.
Ngay cả khi tất cả các nhà đầu tư rời khỏi thị trường cùng một lúc, thị trường này cũng sẽ không hoàn toàn sụp đổ.
Tỷ lệ sở hữu nhà 70% cũng có một lợi thế khác– phần lớn thị trường mà chúng ta đầu tư không hoạt động theo tiêu chí thông thường.
Nếu thời điểm rơi vào khó khăn, phần lớn chủ nhà không hoảng loạn và vội vàng bán nhà như điều có thể xảy ra trong các ngành khác như thị trường chứng khoán,…
Vì vậy, trong khi giá bất động sản dao động theo thời gian, bị ảnh hưởng bởi cung và cầu, thị trường này sẽ luôn là nền tảng ổn định.
Trên thực tế, 53% tài sản của các hộ gia đình Úc là về nhà ở.
Yếu tố khác làm tăng tính an toàn của bất động sản cư dân đó chính là gói bảo hiểm riêng được xem như một khoản đầu tư chống lại hầu hết các rủi ro. Đảm bảo tòa nhà không bị hỏa hoạn hoặc hư hại. Bên cạnh đó, có thể tự bảo hiểm cho mình trước việc người thuê rời đi và phá vỡ hợp đồng thuê.
4. Thu nhập tăng trưởng
Thu nhập nhận được từ bất động sản tại Úc đem lại giá trị cực tốt bằng việc cho vay và là đòn bẩy tài chính giúp bạn trả lãi các khoản thế chấp.
Liệu điều này có tiếp diễn trong tương lai?
Trong những năm qua, thu nhập cho thuê nhận được từ các khoản đầu tư bất động sản đã tăng lên và mức tăng này đã vượt xa lạm phát.
Thực tế số liệu thống kê cho thấy mức độ sở hữu nhà đang giảm dần ở Úc.
Dự đoán tỷ lệ khách thuê sẽ từ từ tăng lên.
Có nhiều lý do giải thích cho điều này, nhưng đặc biệt là khi giá bất động sản tiếp tục tăng, ngày càng ít người có khả năng mua được ngôi nhà mơ ước của mình.
Chúng ta biết rằng chính phủ đang gặp khó khăn trong việc cung cấp nhà ở xã hội, điều đó có nghĩa là sẽ có rất nhiều cơ hội để kiếm tiền, đặc biệt nếu sở hữu một bất động sản đáp ứng nhu cầu thuê trong tương lai.
5. Tăng trưởng vốn ổn định
Bất động sản dân cư ở thành phố lớn có mức tăng trưởng vốn vượt bậc và nhất quán. Trong 45 năm qua, giá trị bất động sản trung bình ở Melbourne và Sydney đã tăng gấp đôi sau mỗi 7 năm hoặc hơn thế nữa.
Tuy nhiên, trong ngắn hạn, bức tranh thị trường phức tạp hơn nhiều. Đôi khi tăng trưởng vốn dừng lại và thậm chí đảo ngược trong một thời gian, như chúng ta đã thấy vào đầu những năm 90 và giai đoạn suy thoái từ 2003 đến 2006.
Trong tất cả các thành phố lớn ở Úc, tăng trưởng này trung bình chỉ dưới 10%, cộng dồn hàng năm trong suốt 25 năm qua.
Đây chỉ là mức trung bình.
Mua bất động sản với giá thấp hơn thị trường và sau đó tăng giá trị của nó, điều này cũng sẽ góp phần tăng trưởng vốn và lợi tức từ việc cho thuê.
Nếu một bất động sản tăng giá trị 10% mỗi năm (tính trung bình hoá qua một số năm) thì giá trị của bất động sản đó sẽ tăng gấp đôi sau 7 năm.
Hãy tưởng tượng bạn sở hữu một bất động sản trị giá 700.000 đô la Úc.
Trong vòng bảy năm nữa, tài sản tương tự sẽ trị giá 1.4 triệu đô la và trong vòng 14 năm, con số này sẽ trở thành 2.8 triệu đô la. Quả là một con số cực kỳ ấn tượng!
Sau 7 năm, nếu bạn dư nợ ngân hàng 560.000 đô la Úc (giả sử bạn có khoản vay chỉ tính lãi) và giá trị tài sản ròng của bạn sẽ tăng từ 140.000 đô la Úc lên 840.000 đô la Úc (giá trị tài sản 1,4 triệu đô la Úc trừ đi khoản thế chấp 560.000 đô la Úc ban đầu.)
Giá trị tài sản ròng của bạn tăng lên gấp 6 lần mặc dù giá trị của bất động sản chỉ tăng lên gấp đôi.
Điều gì sẽ xảy ra trong 7 năm tiếp theo?
Bất động sản một lần nữa sẽ tăng gấp đôi giá trị lên khoảng 2,8 triệu đô la Úc và giá trị tài sản ròng của bạn sẽ tăng lên 2,2 triệu đô la Úc.
Khoản đầu tư 100.000 đô la Úc ban đầu của bạn sẽ tăng gấp 16 lần trong khi bất động sản của bạn chỉ tăng 4 lần.
Sự gia tăng đáng kinh ngạc về giá trị ròng trên là do tác động kết hợp của lãi kép và đòn bẩy.
6. Không cần bỏ tối đa vốn
Một bí mật nhỏ sẽ được tiết lộ dưới đây:
Lợi tức nhận được từ bất động sản nếu bạn thanh toán bằng tất cả tiền mặt (không vay nợ) sẽ không cao hơn nhiều so với những loại hình đầu tư khác.
Tất nhiên, với bất động sản, bạn thường không thanh toán bằng tiền mặt; thay vào đó, là cách sử dụng tiền của người khác để mua tài sản của mình.
Tức là, bạn sẽ phải đặt cọc một khoản tiền thường là 20% và phần còn lại sẽ được ngân hàng hỗ trợ.
Đây gọi là đòn bẩy.
Archimedes đã nói: “Hãy cho tôi một điểm tựa và tôi sẽ nhấc bổng cả trái đất.”
Với tư cách là nhà đầu tư, chúng ta không muốn nhấc bổng trái đất, chúng ta chỉ muốn mua càng nhiều càng tốt!
Khả năng sử dụng đòn bẩy với bất động sản làm tăng đáng kể lợi nhuận và quan trọng hơn là nó cho phép mua một khoản đầu tư lớn hơn đáng kể so với khả năng thông thường.
Với lịch sử an toàn, chứng minh được thu nhập ổn định và tăng trưởng vốn, bất động sản chủ yếu được coi là tài sản bảo đảm để thế chấp, điều này có nghĩa là ngân hàng có thể cho vay lên đến 90% giá trị tài sản.
Những loại hình đầu tư khác sẽ không được cho vay với tỷ lệ này.
Khi mua cổ phiếu ngân hàng, ngân hàng cho vay khoảng 65% giá trị cổ phiếu và chỉ cho vay 70% đối với giá trị tài sản thương mại.
Điều này làm cho bất động sản nhà ở trở thành phương tiện hấp dẫn.
Về mặt kỹ thuật, đòn bẩy, hay còn được gọi là chuyển đổi, có nghĩa là sử dụng một nỗ lực nhỏ để di chuyển một vật thể lớn, giống như việc đạp một vòng quay nhỏ để quay bánh lớn trên xe đạp.
Theo ngữ cảnh tài chính, đòn bẩy là sử dụng một số tiền nhỏ để kiểm soát một tài sản lớn.
Điều này được thực hiện bằng cách vay tiền và thế chấp tài sản của mình và sử dụng số tiền vay này để đầu tư vào một tài sản lớn hơn.
Mức đòn bẩy càng cao, bạn càng vay được nhiều tiền và vốn đầu tư của bạn càng thấp so với các khoản vay.
Như bạn có thể thấy từ các ví dụ trên, mức độ đòn bẩy càng cao thì lợi nhuận thu về càng lớn.
Tuy nhiên, hãy lưu ý tính hai mặt của đòn bẩy, nó không chỉ tăng lợi nhuận mà còn tăng cả rủi ro. Nếu giá trị đầu tư giảm, thì khoản lỗ cũng sẽ tăng theo.
7. Khả năng kiểm soát
Bất động sản Úc là một lựa chọn đầu tư tuyệt vời vì khả năng toàn quyền kiểm soát lợi nhuận từ tài sản của chủ sở hữu.
Trong trường hợp, lợi nhuận tạo ra không tốt, chủ sở hữu có thể gia tăng giá trị thông qua việc cải tạo, sửa chữa, trang trí nội thất để khiến căn hộ trở nên hấp dẫn hơn với người thuê.
Nói cách khác, bản thân có thể tác động trực tiếp đến lợi nhuận bằng cách hiểu và đáp ứng nhu cầu của khách hàng tiềm năng.
8. Lợi Ích Thuế
Lợi ích thuế là một yếu tố quan trọng trong việc đầu tư. Chúng tôi sẽ có bài viết đề cập riêng về vấn đề này.
9. Tăng giá trị bất động sản
Có hàng trăm cách để có thể gia tăng giá trị cho tài sản, điều này sẽ làm tăng thu nhập và giá trị vốn.
Bắt đầu từ những việc vô cùng đơn giản như sơn sửa, thay thế hoặc làm sáng sàn,…Hay có thể thực hiện công việc cải tạo và nâng cấp khác.
10. Khoản đầu tư dài hạn
Không giống như hầu hết các khoản đầu tư khác, khi giá trị bất động sản tăng, bạn không cần phải bán để tận dụng giá trị gia tăng đó. Chỉ cần quay trở lại ngân hàng hoặc nhà môi giới thế chấp và yêu cầu ngân hàng tăng khoản vay.
11. Khoản đầu tư tích luỹ
Ngay cả khi mua căn hộ tồi tệ nhất vào thời điểm không thích hợp nhất, thì rất có thể nó vẫn tăng giá trong vài năm tới.
“Tấc đất tấc vàng”, lịch sử đã chứng minh rằng bất động sản có thể là tài sản đầu tư an toàn nhất theo thời gian. Tiềm năng sẽ rất cao khi bạn nắm giữ chúng.
Không có loại tài sản nào khác giống bất động sản!
Nếu bạn đang băn khoăn không biết nên đầu tư như thế nào vào giai đoạn này của chu kỳ bất động sản, hãy liên hệ My Australian Property ngay!